¿QUE CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO SE EXTINGUIRÁN EL 1 DE ENERO DE 2015?

                contratos de arrendamientoEsta vez, junto con la resaca de una larga noche de fiesta, el tradicional y familiar día de año nuevo nos depara para algunos y sobre todo para los juristas otro quebradero de cabeza añadido con la extinción de los denominados contratos de arrendamiento de renta antigua.

                Antes de analizar las consecuencias que supondrá tal extinción, hemos de determinar qué es lo que se conoce como contratos de arrendamientos de renta antigua. En este sentido, los contratos de renta antigua son aquellos contratos de arrendamiento celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos aprobada por Real Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sujetos al régimen de prórroga forzosa e indefinida a favor del arrendatario que establecía su art. 57.

 En virtud del art. 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica,  llamado “Decreto Boyer” en honor a su principal impulsor el entonces Ministro de Economía, Hacienda y Comercio, se vino a suprimir dicha prórroga forzosa, estableciéndose expresamente que  “los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-Ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes.”

No obstante, a pesar de esta liberalización de los contratos de arrendamiento, durante la década de 1985 a 1995, en que entró en vigor la nueva Ley de Arrendamientos Urbanos, bien por desidia o por desconocimiento, muchos de dichos contratos continuaron sujetándose al régimen de prórroga forzosa.

Con la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, se vinieron a establecer una serie de mecanismos para progresivamente ir extinguiendo todos los contratos de arrendamiento sujetos al régimen de prórroga forzosa, incluyendo aquellos que continuaban rigiéndose por tal régimen tras el “Decreto Boyer” como así vino a exponer claramente la Sentencia T.S. 831/2011, (Sala 1) de 17 de noviembre.

¿Quiere esto decir que en el 1 de enero de 2015 van a extinguirse todos los contratos de renta antigua?. La respuesta es un claro y rotundo NO y ello porque conforme a la citada LAU de 1994, se regula de forma distinta los arrendamientos de vivienda y los de local de negocio. Así, la Disposición Transitoria 2ª se refiere a los arrendamientos de vivienda y establece que “continuarán rigiéndose por las normas relativas al contrato de inquilinato del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964”,  por lo que en principio no se extinguirán con la llegada del nuevo año, pues la duración de los mismos va vinculada a la vida del arrendatario o, en su caso, del subrogado en el arriendo.

Por el contrario, la Disposición Transitoria 3ª, se aplica a los arrendamientos de local de negocio, estableciéndose diversas disposiciones en función de las características del arrendatario y del objeto del arrendamiento, pudiendo resumirlas como sigue:

.- Si el arrendatario era persona física en fecha 1 de enero de 1995, como norma general el contrato de local de negocio finaliza en la fecha de fallecimiento o jubilación de aquel. Con las siguientes excepciones:

  • Que se continúe desarrollando la misma actividad por el cónyuge del arrendatario, en cuyo caso el contrato se prorrogará hasta el fallecimiento o jubilación de este, sin posteriores subrogaciones.
  • Si el que continúa desarrollando la misma actividad fuese el hijo o descendiente del arrendatario, el contrato se extinguirá el 1 de enero de 2015.
  • Si hubiese habido un traspaso a una persona física, el contrato se prorrogará como mínimo durante 10 años desde el traslado, y en todo caso se extinguirá el 1 de enero de 2015.

.- Si el arrendatario fuese persona jurídica en fecha 1 de enero de 1995, las consecuencias serán distintas dependiendo de las características del local:

  • Si la superficie del local es inferior a los 2.500 m2 y en él se desarrollan actividades comerciales, se extinguirán obligatoriamente el próximo 1 de enero de 2015.
  • Si la superficie del local es superior a los 2.500 m2 y en él se desarrollan actividades comerciales, sus respectivos arrendamientos ya se extinguieron por mandato legal el 1 de enero de 2000.
  • Si en el local se desarrollan actividades no comerciales, se estableció una extinción progresiva (años 2000, 2005, 2010), siendo el último plazo de extinción el 1 de enero de 2015.

Ahora bien, igualmente existen excepciones de contratos de renta antigua de local de negocio que pueden seguir subsistiendo con posterioridad al 1 de enero de 2015, y son las siguientes:

.- En caso de que el local se hubiese traspasado entre el 1 de enero de 1985 y el 1 de enero de 1995, en cuyo caso el contrato se extinguirá el 1 de enero de 2020.

.- En el caso de que el arrendatario hubiese accedió a que se le aplicase el incremento de renta previsto en la Disposición Transitoria 3ª C) 6 desde la primera anualidad, el contrato no se extinguirá hasta el 1 de enero de 2020.

.- En el supuesto de que el contrato no se encontrase aún en situación de prórroga forzosa (por haberse fijado un plazo superior), el contrato durará hasta que se cumpla el plazo previsto, extinguiéndose en dicho momento.

Ello no obstante, debemos tener en cuenta que producida la extinción del contrato el antiguo arrendatario mantendrá una serie de derechos, que son:

  1. Un derecho a percibir una indemnización de hasta 18 mensualidades de la renta que pagase en el momento de la extinción, si en el local que ocupaba se instalase dentro del año siguiente a la misma un negocio similar al que venía explotando.
  2. Un derecho preferente a arrendar nuevamente el local y en igualdad de condiciones con el resto de interesados en el supuesto de que el propietario pretendiera arrendarlo dentro del plazo de 1 año. Correlativamente, el arrendador tendrá la obligación, en este caso, de notificar previamente al arrendatario las condiciones del nuevo contrato.

Estos suponen unos breves apuntes acerca de la extinción de los  contratos de arrendamiento de renta antiguo, no obstante aconsejamos revisar dichos contratos, ver su situación y establecer la fecha de extinción de los mismos a fin de poder iniciar las medias adecuadas para formalizar un nuevo contrato de alquiler si fuere el caso, invitándoles a que si tuviese la menor duda al respecto no duden en ponerse en contacto con nosotros.