El artículo 609 del Código Civil establece los distintos modos de adquisición de la propiedad y los demás derechos reales “la propiedad se adquiere por ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición”. Es a estos contratos, que deben ser complementados mediante la traditio o entrega de la cosa, a los que nos referiremos hoy.

En primer lugar, hemos de poner de relieve que la adquisición de un determinado bien mediante un contrato implica un modo de adquisición derivativa, que tiene su causa en la titularidad de un propietario anterior que la transmite al nuevo adquirente, es decir, que la nueva propiedad deriva de la que tenía quien se la transmite mediante determinados tipos de contratos.

Cuando tratamos de estos contratos de finalidad traslativa (el ejemplo paradigmático sería el contrato de compraventa), determinar cuando el comprador se ha convertido en propietario no es una mera cuestión de juristas, sino que puede encerrar multitud de problemas (un ejemplo serían los supuestos de doble venta).

En este punto debemos volver al subrayado del artículo 609 en el que vemos que para la transmisión de la propiedad y otros derechos reales se requiere la existencia de dos elementos:

  1. “ciertos contratos”, que han de tener finalidad traslativa del dominio
  2. “mediante la tradición” o entrega de la cosa sobre la que recaiga el derecho

El adquirente, por tanto, solamente se convertirá en titular del derecho de propiedad, o cualquier otro derecho que recaiga sobre la cosa, cuando se haya producido la entrega de la cosa y dicha entrega se fundamente en un contrato que sea apto para transferir el dominio o el derecho real de que se trate.

Esto es lo que nos lleva a la denominada teoría del título y el modo, denominación (muy utilizada en nuestra jurisprudencia) que hace referencia a la formalización conceptual de los requisitos de la traditio romana que tiene su punto de partida en dos famosos textos de los glosadores medievales:

  1. Traditionibs et usucapionibus dominia rerum, non nudis pactis transferuntur (es decir, la propiedad sobre las cosas no es transferido por los meros pactos, sino mediante la tradición y la usucapión)
  2. Nunquam nuda traditio transferit dominium, sed ita si venditio, aut aliqua justa causa praecesserit, propter quam traditio sequeretur (o sea, la tradición no transfiere el dominio si no se encuentra precedida de venta o de otra justa causa).

De conformidad con ello, es unánime la doctrina en definir que la característica fundamental del sistema español en la transmisión derivativa de la propiedad y otros derechos reales radican en que ha de existir un título causal (la justa causa) y, además, el modo o tradición, para que se produzca la transmisión.

A fin de desarrollar mínimamente ambos conceptos, el de contrato con voluntad traslativa lo hemos referenciado al de compraventa, suficientemente conocido, al menos de manera intuitiva. Y, en relación con la tradición la definiremos como la entrega de la posesión de la cosa con ánimo de transmitir la propiedad. Es decir, que su efecto fundamental es transmitir de una persona a otra la propiedad de una cosa o un derecho real sobre la misma; por tanto, mientras no haya tenido lugar la tradición, el pretendido adquirente de la propiedad o el derecho real de que se trate no lo será, sino que simplemente tendrá derecho a reclamar a su transmitente una conducta que acabe convirtiéndolo en propietario o titular del derecho real correspondiente.

Es decir, mientras no se haya producido la entrega de la cosa el contratante con voluntad de ser nuevo propietario, no es tal, sino que sencillamente podrá exigir de su transmitente (vendedor) que le entregue la cosa, ya que sólo en ese momento será titular del derecho.

Es lo cierto que otros sistemas del Derecho europeo no siguen la misma doctrina y optan por una “espiritualización de la tradición”, reconociendo la transmisión por el mero consentimiento de las partes del contrato; o bien, al contrario, la transmisión se produce por la mera entrega de la cosa, considerando irrelevante el título causal, y bastando con el mero acuerdo abstracto relativo a la transmisión del dominio. Ejemplo del primero de estos sistemas sería el escogido por el Ordenamiento jurídico francés, mientras que el Derecho alemán opta por el segundo de los sistemas planteados.