¿Conoces el derecho de retracto?

EL DERECHO DE RETRACTO

El derecho de retracto es la facultad de adquisición preferente de una cosa, que se le reconoce al titular de dicho derecho para que, abonando el tantumdem (la misma cantidad), deje sin efecto la transmisión de dicha cosa realizada a  favor de un tercero.

El Código Civil conceptúa y regula el retracto como una causa de resolución del contrato de compraventa al señalar, en su art. 1.506, que las ventas se resuelven por las mismas causas que todas las obligaciones y, además, por el retracto, sea éste legal o convencional. Sin embargo, la doctrina discute si nos encontramos ante una resolución contractual o ante una subrogación, como señala el art. 1.521; el Tribunal Supremo ha hablado, en alguna ocasión de modificación subjetiva sin alcance novatorio.

En todo caso, el retracto convencional consiste en un pacto que se añade al contrato de compraventa y que lo sujeta a una condición resolutoria, para ello, según prescribe el art. 1.507 del Código civil, el vendedor que pretende mantener el derecho a recuperar lo vendido, debe cumplir con las exigencias del art. 1.518 del mismo Cuerpo legal. El plazo para el ejercicio, si no se ha pactado nada acerca de la duración de dicho derecho de retroventa, es de cuatro años desde la fecha de celebración del contrato.

Obviamente, como su nombre indica, el retracto convencional tiene su origen en la libre voluntad de las partes de un contrato que así lo convienen en uso de la autonomía de las partes para autoregular sus relaciones en las relaciones de Derecho privado, siempre que no contravengan normas de Derecho imperativo o de orden público, entendido éste en sentido amplio. Así, pues, está en la esfera del derecho individual de las partes establecer el pacto de retroventa o no en sus relaciones privadas.

Fuera de tal ámbito está el llamado retracto legal, definido en el art. 1.521 del Código Civil como “el derecho de subrogarse con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago”.  Ello implica que no bastará con que el retrayente abone  el mismo precio hecho efectivo por el tercero, sino que para que éste quede indemne, será necesario resarcirle de los gastos que le haya originado la adquisición abortada.

¿Y quiénes pueden ejercitar este derecho de adquisición preferente?, pues existen varios supuestos regulados en el Código Civil; así, el art. 1.522 contempla la modalidad del retracto de comuneros , por el que el copropietario de una cosa podrá ejercitarlo en caso de venderse a un extraño alguna parte de la copropiedad; esta situación no afecta a los casos de propiedad horizontal (viviendas de pisos) o de multipropiedad.

Otros supuestos de aplicación del derecho de adquisición preferente que establece nuestra legislación son los casos de colindantes de finca rústica, regulado en el art. 1.523 del Código Civil, siempre que se trate de la venta de una finca rústica cuya cabida no exceda de una hectárea. Supuesto distinto es el caso de los coherederos, regulado en el art. 1.067 del Código Civil, para el caso de que, antes de la partición de los bienes, es decir, mientras se mantienen en situación de indivisión hereditaria, uno de los herederos venda “su derecho”; en ese tiempo el heredero no puede transmitir bienes concretos de la herencia, pues aún no se le han adjudicado; por el contrario, una vez adjudicado, naturalmente, dicho derecho desaparece, pues el heredero, como titular del pleno dominio, es plenamente libre de disponer de sus bienes, sin limitación alguna.

Supuestos de gran importancia económica son los retractos arrendaticios; así, en el caso de arrendamiento de fincas rústicas, y pese al vaivén legislativo de hace algunos años, se mantiene, en lo esencial, en la vigente Ley de arrendamientos rústicos de 2005 la regulación tradicional de la Ley de 1980 que concedía el derecho de tanteo y retracto al arrendatario rústico, con algunas cautelas, tales como que no podía ejercitar ese derecho el arrendatario que fuera ya propietario de 20 hectáreas de regadío o 200 de secano, y se le exige, además, que el retrayente sea “profesional de la agricultura”.

En el caso de los arrendamientos urbanos existe una larga tradición de los derechos de tanteo y retracto del inquilino, pero tales derechos han venido desdibujándose a lo largo de las diversas modificaciones legislativas (por lo que habrá de estudiar el caso concreto, a fin de conocer la legislación aplicable) y, la Ley 4/2013, de 4 de julio, da una redacción al apartado 8 del art. 25 que queda redactado en los siguientes términos “No obstante lo establecido en los aparados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente”, transformando lo que era un derecho irrenunciable del arrendatario en un derecho renunciable, por lo que cabe suponer que dicha renuncia acabará por ser, en la práctica, una cláusula de estilo de los contratos de arrendamientos urbanos.