La nueva redacción dada a los arts. 198 y siguientes de la Ley Hipotecaria modifica sustancialmente los aspectos relativos a las discrepancias entre la realidad física y la inscripción registral. Nos centraremos en el art. 199 que parece pensado para completar la descripción de fincas registrales inscritas antes de la exigencia de incorporación de la certificación catastral descriptiva y gráfica para efectuar la inmatriculación.

La primera cuestión que se nos ocurre es que la nueva redacción de la Ley hipotecaria parte de la idea, absolutamente errónea por otra parte, de la existencia de una verdad catastral; como decimos tal idea se da de bofetadas con la práctica diaria en las provincias minifundistas españolas, en las que los errores catastrales son cotidianos.

Es cierto que la base gráfica catastral es, indudablemente, la mejor de la que se dispone en este país; pero ello no hace que desaparezcan los miles de errores que contemplamos en la práctica diaria, por lo que sería conveniente un más sencillo cuestionamiento de la certificación catastral, precisamente porque son muchos los errores que existen en dicho registro fiscal.

El dictado del apartado primero del citado artículo de la Ley hipotecaria se impregna de una fe ciega en la descripción catastral descriptiva y gráfica, que lo lleva, incluso, a dar una credibilidad, a criterio del registrador, eso sí, que permita la inscripción de dicha representación gráfica georeferenciada pese a la oposición de los titulares colindantes.

Especialmente difícil de aceptar tal presunción de veracidad se produce en relación con las fincas rústicas de la citada España minifundista, ya que la técnica utilizada de colocar el plano catastral histórico sobre las fotografías aéreas tomadas en vuelos recientes, deja de lado las alteraciones producidas en la propiedad por los más diversos factores, así como genera problemas de fijación de las líneas, de manera que no es extraño contemplar en las certificaciones catastrales líneas de propiedad que invaden carreteras o caminos de concentración.

Otro aspecto, no menor en muchos casos, que complica la realización de las bases gráficas catastrales, en la propiedad rústica insistimos, es la enorme superficie que hace años que no es cultivada por las más diversas razones, pero que, en cualquier caso, es una realidad existente que conlleva la existencia de multitud de tierras de baldío, en muchas ocasiones llena de maleza que impide una medición mínimamente merecedora de tal nombre.

Es obvio que tales mediciones son suficientes para una base con efectos puramente fiscales, pero a unas bases gráficas que afectarán de manera decisiva al derecho de propiedad entiendo que hay que exigirle una mucho mayor precisión, tanto en los aspectos gráficos como en los de titularidad.

Ya en algún escrito anterior hacía mención a la inseguridad jurídica en las inmatriculaciones registrales, y partíamos de la hipótesis de cómo un error catastral facilitaba hasta el extremo la inscripción en el Registro de la propiedad de un bien ajeno.

Pongamos un ejemplo: «supongamos que la parcela “x”, del polígono “y”, del municipio “z”, figura por error con el doble de superficie de la que tiene en la realidad y, además, con una titularidad errónea; si un tercero pacta con el titular catastral (titular no propietario) la adquisición con bienes privativos de esa parcela en documento público y posteriormente la aporta a su sociedad de gananciales, por ejemplo, podrá acceder al registro de la propiedad dejando al verdadero propietario en una difícil situación, la cual es susceptible de empeorar si el verdadero propietario continúa ignorante de esa situación y los ahora titulares registrales venden a un tercero que estará amparado por la fe pública registral.»

El caso descrito tiene muchas probabilidades de acabar bien para los usurpadores puesto que, insistimos en la España minifundista a la que no ha llegado la concentración parcelaria, existe una gran cantidad de fincas rústicas sin registrar, y que la documentación que obra en poder de sus verdaderos propietarios es francamente incompleta, algo que aún perdura en determinados territorios de nuestro país.

Pues bien, con la modificación de la Ley hipotecaria efectuada y la amplia fiabilidad concedida a la certificación catastral descriptiva y gráfica el problema se acentúa, puesto que se ha concedido carta de fiabilidad absoluta a la base de datos fiscales. Tal vez por ello, sería bueno insistir en la necesidad de una base gráfica del registro de la propiedad que, utilizando cuantas bases gráficas de la propiedad existen, permita establecer, con mayor seguridad jurídica, la concordancia entre la realidad física y las inscripciones registrales… aflorando, por lo demás, las dobles inmatriculaciones que tampoco faltan en nuestros Registros.