Hemos de empezar señalando que el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación no dispone el resarcimiento de todos los daños causados por vicios o defectos constructivos. Así, en el párrafo primero del citado artículo se limita la responsabilidad a los daños materiales causados en el edificio. Además, este artículo tampoco determina cómo han de repararse estos daños, es decir, si procede la condena al responsable de los daños de reparar o a que se reparen a su costa los defectos constructivos (reparación en forma específica) o si, por el contrario, solamente cabe la condena a indemnizar el daño derivado de la depreciación del edificio por los defectos (reparación por equivalente).

Es lo cierto que la Ley prevé, sólo para el caso del asegurador, que pueda optar entre la indemnización en metálico de la valoración de los daños o por la reparación de los mismos. Sin embargo, el supuesto del asegurador debe entenderse como una excepción a la regla general, que será que corresponda al perjudicado la opción entre la reparación en forma específica o por equivalente. Pero, si el perjudicado exige la reparación en forma específica, debe ofrecer al responsable la posibilidad de reparar por sus propios medios y sólo después podrá reclamar, judicialmente, la reparación a costa del responsable. Es decir, el perjudicado no está facultado para acometer por sí mismo la reparación y pretender que, luego, le sean reembolsados los costes.

En relación con la reparación en forma específica incluye los gastos de la reparación propiamente dicha, así como los necesarios para poder efectuarla; gastos tales como los de derribo, si fuere necesario, o los de proyecto, tasas por licencias, etc.

Los diferentes daños que pueden causarse durante el proceso de edificación están sujetos a diverso regímenes de responsabilidad. Así, si quien sufre los daños son personas distintas al propietario y a los agentes intervinientes en el proceso de edificación, se seguirá el régimen de la responsabilidad extracontractual del artículo 1902 y siguientes del Código Civil. Si se refiere a daños consistente en la necesidad de reparar materialmente la edificación, a consecuencia de defectos o vicios constructivos, siendo el propietario el único legitimado para reclamar por tales daños, se seguirá el régimen de los artículos 17 y 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación.

Pese a que el régimen de responsabilidad fijado por estos artículos de la Ley de Ordenación de la Edificación no es, en puridad, ni contractual ni extracontractual, sino que será contractual si entre el propietario perjudicado y el agente responsable existe una relación contractual y será extracontractual en caso contrario; sin embargo, ello resulta irrelevante pues el resarcimiento de los daños incluidos en el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación está sujeto al mismo régimen de responsabilidad cualquiera que sea la naturaleza (contractual o extracontractual) que se adjudique a la relación de las partes.

Dicho de otro modo, la responsabilidad de los agentes intervinientes frente al propietario no está vinculada a la relación contractual directa entre ellos; por lo que podrá reclamar frente al redactor del proyecto, o del director de obra o del constructor o cualquier otro agente interviniente, el propietario de un piso adquirido de una promotora que sería quien habría contratado con estos agentes del proceso constructivo; careciendo de relevancia el hecho de haber contratado o no con tales agentes, siempre que conste acreditada la participación de estos en el proceso de edificación y se determine su responsabilidad por los daños.

Cuestión distinta es la existencia de contradicciones de bulto en nuestro sistema, pues mientras el artículo 18 de la Ley de Ordenación de la Edificación establece un plazo de prescripción de dos años para que al adquirente del piso que citábamos en el párrafo anterior se le indemnicen los costes de reparación del inmueble, por parte de los agentes intervinientes en el proceso constructivo; sin embargo, la acción de indemnización contra su vendedor no prescribe hasta los quince años, por tratarse de una responsabilidad personal.