Arrendamiento de la vivienda

La vigente Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos dedica una especial atención a los arrendamientos de vivienda; en concreto, le dedica de modo especial todo el Título II de la citada Ley, dando carácter imperativo al contenido del articulado de dicho título; es decir, que cualesquiera condiciones contractuales que resulten perjudiciales para el arrendatario respecto de la regulación legalmente establecida será nula y se tendrá por no puesta, tal como señala el propio artículo 6 de la Ley que comentamos.

No obstante, debe tenerse en cuenta la importante modificación incorporada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, cuya pretensión era “europeizar” el mercado de vivienda en España, fomentando el alquiler frente a la arraigada tendencia hispana de la adquisición en propiedad de la vivienda.

La duración del contrato de arrendamiento de vivienda se puede pactar libremente por las partes, aunque si fuese inferior a tres años, llegado el día de vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años; si bien, el arrendatario, y solamente el arrendatario, manifieste al arrendador con treinta días de antelación, como mínimo, a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de sus prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

Es importante, si el arrendatario desea finalizar el contrato, que realice el preaviso en el plazo previsto legalmente y que acabamos de señalar; e, igualmente, es importante, preconstituir prueba de tal aviso, para lo cual lo más aconsejable es comunicarlo al arrendador mediante burofax y con una anterioridad superior a treinta días a la finalización del contrato. Lo mismo cabe señalar cuando es el interés del arrendador el de notificar al arrendatario; es decir, conviene que las notificaciones se hagan de manera fehaciente, por si surgiese controversia respecto a la notificación efectuada. Naturalmente, también sería válida una notificación entregada a la otra parte en la que ésta manifieste que la ha recibido.

Como es natural, la Ley también recoge que no procederá la prórroga del contrato si, transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que la necesita para destinarla a vivienda permanente para sí o para sus familiares más directos. Sin embargo, en el mismo apartado tercero del artículo nueve en que lo establece, añade, medidas a favor del arrendatario que se vea desalojado por ese motivo, sin que la vivienda sea ocupada, efectivamente, por el arrendador o el familiar; de modo que quien fue arrendatario podrá optar por volver al piso como arrendatario o una indemnización por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedase hasta cumplir tres, salvo que la ocupación no hubiese tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Una novedad importante de la legislación vigente actualmente es la posibilidad de desistimiento por el arrendatario, que recoge el artículo 11 en su actual redacción; ya que se establece el derecho del arrendatario a resolver el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses de su duración, siempre que lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días a la fecha de la pretendida de terminación.  Debe tenerse en cuenta que, en tales casos, la Ley prevé que las partes puedan pactar en el contrato que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año que quede de cumplir, y para los períodos inferiores al año, la parte proporcional. Si bien, insistimos, para que exista esta obligación de indemnización debe constar pactada en el propio contrato de arrendamiento.