La fe pública registral

fe públicaSe define como fe pública la calidad que el Estado otorga a una serie de personas en virtud de la cual se consideran ciertos y veraces los hechos que reflejan, produciendo los efectos privilegiados que el Derecho les otorga.

La fe pública registral corresponde a los asientos extendidos en los Registros públicos, y a las certificaciones extendidas por los Registradores de la propiedad, Registrador Mercantil y las emitidas por el Secretario Encargado del Registro Civil, en este último caso será así al menos hasta julio.

La fe pública en el Registro Civil aparece determinada dentro de la publicidad formal del Registro Civil. El artículo 2 de la Ley del Registro Civil establece que el Registro Civil constituye la prueba de los hechos inscritos, de modo que las inscripciones de dicho Registro público se convierten no sólo en un medio de prueba privilegiado, sino también excluyente, de modo que para impugnar un hecho inscrito en tal Registro será imprescindible que, a la vez, se inste la rectificación del asiento registral correspondiente. El fundamento de ello radica en la presunción de exactitud de los hechos inscritos (fe pública registral), en cuya virtud debe concluirse que los asientos registrales dan fe de las circunstancias fundamentales de la inscripción correspondiente: existencia y eficacia del hecho inscrito, sujetos intervinientes y tiempo y lugar en que se produjo.

Hay que tener en cuenta que en el Registro Civil se anotan los acontecimientos más importantes de la vida de la persona: nacimiento, matrimonio, fallecimiento y, eventualmente, cuestiones relativas a su capacidad. Ello implica que desde el propio nombre y la filiación de la persona, la situación matrimonial o, incluso si está vivo o muerto, se acredita mediante las certificaciones que emite este Registro, cuya gestión cambiará, si no se producen nuevas prórrogas, con la entrada en vigor de la Ley 20/2011, de 22 de julio.

En el Registro de la propiedad se inscribe la propiedad de los bienes inmuebles, y los derechos reales contemplados en la legislación hipotecaria. Y la fe pública en este Registro tiene como función la protección del tercero hipotecario. Es decir, que cuando una determinada propiedad consta inscrita en el Registro de la propiedad, los terceros adquirentes que cumplan determinados requisitos, la legislación hipotecaria opta por elevar los efectos protectores a favor del titular registral y acaba por determinar que el contenido de la inscripción se convierta en inexpugnable en protección del nuevo titular inscrito.

Intentaremos clarificar esto; para ello debemos empezar por señalar que la mera inscripción en el Registro de la propiedad de un acto o contrato nulo no modifica este hecho, por lo que, entre las partes contratantes, el negocio jurídico carente de validez sigue siendo nulo independientemente de la inscripción registral. Sin embargo, no es así para quien adquiere un bien confiado en dicha inscripción, este tercero hipotecario cuenta con la protección de la fe pública registral, por lo que se establece, en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria (que es la que regula el Registro de la propiedad), una presunción muy especial por la que se reputa siempre exacto, a favor del tercer adquirente, lo inscrito en el citado Registro.

Conforme al precepto citado en el párrafo anterior, respecto de terceros, el contenido del Registro debe presumirse exacto e íntegro. Esto es, el tercero hipotecario se convierte en titular del derecho inscrito en las condiciones fijadas en el asiento registral, incluso en el supuesto de que quien le haya realizado la transmisión, que aparece como titular registral, no fuese realmente propietario (o titular de cualquier otro derecho real transmitido).

Nos queda por fijar claramente quien es un tercero hipotecario, que nos lo define, una vez más, el artículo de la Ley hipotecaria ya citado, la persona adquirente debe cumplir los siguientes requisitos:

  • Adquirir una propiedad (u otro derecho real inscribible) debidamente inscrita
  • Debe actuar de buena fe
  • La adquisición tiene que ser a título oneroso (es decir, con contraprestación por su parte: compraventa, permuta…)
  • Adquirir del titular registral anterior; es decir, que debe adquirir de la persona que consta inscrita en el Registro
  • La inscripción registral de su propia adquisición (es decir, debe inscribir su propia adquisición pasando a ser el nuevo titular registral).

En tal caso, la adquisición deviene inatacable para el nuevo titular registral independientemente de que, posteriormente, pudiera declararse nula la adquisición por aquél que le transmitió a él, y que quien le transmitió venga obligado a reparar a quien haya podido perjudicar. En cualquier caso, el tercero hipotecario amparado por la fe pública seguirá gozando de su derecho adquirido.